Pri kúpe bytu v novostavbe je pre klienta najvýhodnejšie a najbezpečnejšie, keď zaplatí až za hotový byt po kolaudácii. Vzhľadom na veľký záujem o nové byty, je však takýto postup veľmi zriedkavý. Ak chce niekto získať byt v novom dome, musí si ho s veľkým predstihom rezervovať, prípadne uzavrieť zmluvu o diele alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. V takom prípade je najlepšie, ak v štádiu rozostavanosti zaplatí iba menšiu sumu peňazí.
Vo väčšine prípadov sa však klient musí zaviazať k tomu, že bude peniaze vyplácať postupne, podľa splátkového kalendára určeného v zmluve, pričom väčšinu sumy vyplatí už počas výstavby a po kolaudácii zaplatí len 10 – 20 % z celkovej ceny bytu. Pri takto postavených splátkových kalendároch je pravdepodobné, že peniaze získané zo splátok staviteľ používa na výstavbu domu. Práve tento fakt upozorňuje klienta na riziko, že ak stavebná firma nedokáže vyzbierať od klientov dostatočné množstvo peňazí (napr. predaj bytov neprebieha tak ako si staviteľ predstavoval), nebude môcť pokračovať vo výstavbe.
Ak táto firma skrachuje, klient o vložené peniaze s najväčšou pravdepodobnosťou príde, pretože rozostavaný byt mu ešte nepatrí. Menšie riziko tvorí investícia do bytu, ktorého stavbu financuje alebo spolufinancuje niektorá banka. Pre záujemcu o nový byt je výhodnejšie stavanie do jeho vlastníctva, teda ak sa stáva majiteľom bytu hneď v štádiu, keď stavba môže byť zapísaná do katastra nehnuteľností. Toto je možné dosiahnuť uzavretím zmluvy o výstavbe.
Zmluvy podpisované pri kúpe bytu v novostavbe musia obsahovať niektoré podstatné záležitosti:
- jednoznačné určenie zmluvných strán
- údaje o územnom rozhodnutí a stavebnom povolení
- popis bytu: jeho označenie, vymedzenie polohy bytu, rozsah podlahovej plochy, štandardné vybavenie bytu
- vymedzenie spoluvlastníckeho podielu: výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva v dome alebo na priľahlom pozemku
- popis pozemku: identifikáciu pozemku a jeho výmeru, úpravu práv k pozemku určenému na stavbu domu, cena pozemku
- cenu bytu a podmienky, za ktorých možno meniť dohodnutú cenu (v zmluve musí byť uvedené, či ide o cenu s DPH)
- splátkový kalendár, t.j. termíny jednotlivých splátok a čím je ich vyplatenie podmienené
- spôsob prevodu vlastníctva zo stavebnej firmy na klienta
- termíny: dokončenia stavby, kolaudácie, odovzdania bytu, prevodu vlastníctva bytu na klienta
- sankcie vyplývajúce z nedodržania termínov výstavby, kolaudácie a ďalších ustanovení zmlúv
Rezervačná zmluva
Na základe rezervačnej zmluvy sa staviteľ zaväzuje uzavrieť so záujemcom ďalšie zmluvy súvisiace s výstavbou a kúpou predmetného bytu. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť rezervačný poplatok podľa podmienok tejto zmluvy. Pokiaľ záujemca nezaplatí rezervačný poplatok v určenej lehote, všetky záväzky stavebníka voči nemu zanikajú. Firma je povinná vrátiť poplatok vtedy, ak do určenej lehoty neuzatvorí so záujemcom ďalšie dohodnuté zmluvy. Môže obsahovať aj návrh zmlúv, ktoré sa budú následne uzatvárať. Rezervačná zmluva sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
Zmluva o výstavbe
Uzavretie zmluvy o výstavbe je jediný spôsob, ako nadobudnúť vlastníctvo bytu ešte pred kolaudáciou. Na účinnosť zmluvy je potrebný zápis do katastra nehnuteľností, takže kupujúci je vedený ako vlastník bytu už v priebehu výstavby. Zmluva o výstavbe sa uzatvára v zmysle pargrafu 21 zákona č. 182 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a vymedzujú sa v nej vzájomné práva a povinností zúčastnených strán.
Zmluva o diele
Na základe tejto zmluvy sa zhotoviteľ zaväzuje vykonať dielo, teda postaviť byt v dohodnutom rozsahu stavebnej dokončenosti. Upravuje najmä technické záležitosti celého procesu: termíny dokončenia jednotlivých etáp stavby, podmienky prevzatia diela, podmienky za akých zhotoviteľ podá návrh na vklad vlastnického práva do katastra nehnuteľností, splátkový kalendár a pod. Zmluva sa uzatvára podľa príslušných paragrafov Občianskeho a Obchodného zákonníka.
Ďalšie typy zmlúv
K ďalším typom zmlúv, ktoré sa uzatvárajú pri kúpe bytu v novostavbe sú: zmluva o budúcej kúpnej zmluve, zmluva o prevode vlastníctva pozemku, zmluva o prevode vlastníctva alebo zmluva o postúpení práva a povinností zo zmluvy o výstavbe a zo zmluvy o dielo, ktorá rieši zmenu vlastníctva v prípade krachu stavebnej firmy.
Ešte pred podpísaním zmlúv by ste si mali overiť platnosť stavebného povolenia, zistiť spôsob financovania stavby zhotoviteľom a preveriť stavebnú firmu v obchodnom registri. Zmluvy si nechajte preveriť právnikom. Odborník môže zistiť množstvo skrytých detailov v zmluve, ktoré laik bežne nezaregistruje.
